Расширенный поиск
  • Бассейн (61)
  • Больница (27)
  • Вид на горы (6)
  • Вид на море (38)
  • Гараж (69)
  • Гольф поле (5)
  • Детская площадка (29)
  • Интернет (24)
  • Коммерческий центр (29)
  • Кондиционер (79)
  • Консьерж (4)
  • Кофеварка (9)
  • Лифт (50)
  • Общественный транспорт (56)
  • Отопление (63)
  • Парк (45)
  • Посудомоечная машина (12)
  • Сигнализация (6)
  • Спортзал (36)
  • Стиральная машина (16)
  • Терраса (43)
  • Тостер (8)
  • Школа (38)

Приобретение недвижимости в Испании: пошаговая инструкция

Приобретение недвижимости в Испании: пошаговая инструкция
Приобретение недвижимости в Испании

Покупка недвижимости в Испании доступна как лицам, имеющим местное гражданство, так и лицам-нерезидентам. Также не имеет значение, кто именно осуществляет приобретение: юридическое или физическое лицо. Обязательные условия покупки недвижимости в Испании — наличие у покупателя заграничного паспорта актуального срока использования и его достаточная платежеспособность. Согласно испанским законам жилье может быть продано преимущественно лишь его владельцем или лицом, имеющим от него нотариальную доверенность. Хотя бывают и случаи, когда в контрактах прописывается отказ от этого права.

Шаг первый: изучение обстановки или арендуемое жилье

Подойдите к выбору района для покупки жилья обстоятельно. Поживите сначала некоторое время в арендованном жилище. В связи с обилием предложений на рынке аренды, снять жилье для вас не составит труда, а займет весь процесс не больше одного дня. Для этого следует обратиться в риэлтерское или даже туристическое агентство, вооружившись загранпаспортом с визой на въезд и, конечно же, деньгами.

Можно и самому поискать арендодателей через сообщения в газетах, но этот процесс отнимет у вас значительно больше времени, а при составлении письменного или заключении устного соглашения важно быть очень осмотрительными. Жилье можно взять в аренду на какой угодно срок. Выходцы из зарубежных стран часто снимают жилье лишь на время отдыха, реже – для непосредственного проживания или оформления краткосрочной субаренды.

Поскольку Испания — интересный регион в туристическом и рекреационном плане, то здесь больший процент подобных сделок приходится на аренду с небольшим сроком. Это объясняется еще и тем, что испанцы в большинстве случаев делают выбор в пользу покупки недвижимости, а не ее аренды. Такая тенденция отличает Испанию от остальных европейских стран. Величина оплаты жилья, арендуемого на малые сроки, варьируется посезонно и рассчитывается еженедельно. При этом стоимость коммунальных услуг, а также плата за уборку и смену белья, закладываются в арендную плату.

С долгосрочной арендой все с точностью наоборот. Ее условиями обычно являются:

  • постоянная сумма оплаты за месяц;
  • оплата коммунальных услуг непосредственно арендаторами.

Немаловажен тот факт, что лицо, арендующее жилье, законодательно более защищено, нежели, арендодатель. Все права и обязанности обеих сторон отражаются в договоре аренды, который и регулирует дальнейшие их взаимоотношения. Кроме того, именно арендатор обладает первоочередным правом на приобретение недвижимости, если она выставляется на продажу. В любом случае, так вы сможете присмотреться непосредственно к местному положению дел, что можно сочетать и с услугами агентств недвижимости.

Правда, такой способ подойдет не всем, потому как выделить несколько месяцев на процедуру подбора жилища довольно сложно. Тогда остается только вариант адресно прилетать и смотреть предложения, подготовленные агентствами. Есть, конечно, еще один способ выбрать недвижимость – удаленный. Но он далеко не популярный среди желающих приобрести жилье, поскольку фотография не дает четкого представления об объекте.

Шаг второй: открытие счета

Следующим шагом после выбора и резервирования искомого варианта, является открытие счета в банке на имя покупателя. Именно с него далее будут осуществляться оплаты, сопутствующие покупке жилья. Им можно будет пользоваться и далее: для осуществления регулярных платежей, а также налоговых и страховых. Подобный счет открывается лично вами или вашим нотариально доверенным лицом при обращении в финансовое учреждение. Предварительно стоит подготовить следующий пакет документов: паспорт, справку 2НДФЛ или декларацию о доходах, справку о зарплате и выписку из Российского банка. Они должны иметь испанский перевод и быть заверенными апостилем. Всю перечисленную документацию могут попросить прислать заблаговременно для согласования открытия счета с центральным банком.

Стать обладателем счета в европейской валюте можно абсолютно бесплатно, далее вы будет платить только за его обслуживание. Ваши манипуляции со счетом будет фиксировать специальная книжка, а спустя несколько дней вы получите и пластиковую платежную карту. Карта с кредитным лимитом оформляется по собственной инициативе. Приятным моментом станет то, что правила покупки недвижимости в Испании гласят: оплата услуг агентства ложится на продавца. Хотя при подборе объекта по индивидуальному запросу покупателя, комиссию должен заплатить именно он. Согласно новому закону агентство недвижимости имеет право претендовать на комиссионное вознаграждение в размере 3% от цены объекта.

Шаг третий: подписание частного контракта

Все недвижимые объекты подлежат регистрации в Реестре собственности, где можно также уточнить информацию о владельце, кадастровой стоимости жилища, квадратуре, задолженностях продавца. Изучив все обстоятельства, непосредственно начинается процедура приобретения недвижимости в Испании. Для этого вам потребуется оформление договора купли-продажи, где будут отражены форма и условия оплаты, стоимость объекта и размер налоговых взносов.

Все ваши финансовые операции следует подкреплять либо чеками, либо выписками со счета.

Покупатель всегда подписывает документы о приобретении недвижимости лишь с владельцем или его доверенным лицом. Исключением является случай, когда компания обладает нотариальной доверенностью от продающей стороны о совершении сделки. Агентство даже может заключить предварительный контракт и внеси аванс при наличии обычной доверенности.

Вспомогательные затраты

Дополнительные расходы, которые вы понесете, покупая недвижимое имущество, будут следующими:

  • НДС, если вы имеет дело с объектом первичного или вторичного рынка, в среднем составит 10% от цены жилья, но в зависимости от региона этот показатель может немного варьироваться;
  • гербовый сбор – 1 %;
  • госсбор и нотариальные затраты в основном — 2%;
  • пошлина за оформление ИНН для нерезидента – 10 евро.

На внесение гербового сбора вам отводится месяц, как и на предъявление документации в Реестр собственности. После подписания договора купли-продажи продавец вручает ключи новому владельцу, а нотариус передает в Реестр информацию о сделке при помощи факса. Купчую обычно подготавливают в течение нескольких дней.

Особенности испанской ипотеки

DB_Handelsraum8Если вы не располагаете необходимой суммой для покупки испанской недвижимости, вы можете обратиться к услугам местных банков, многие из которых занимаются ипотечным кредитованием. Это такие финансовые организации, как:

  • Deutsche Bank;
  • Banco Popular;
  • Bankia;

Обязательно учитывайте тот факт, что финансовые учреждения РФ не располагают схемами подобного рода кредитование в отношении испанской недвижимости. Для оформления ипотеки в одном из перечисленных выше банков необходимо предоставить свой заграничный паспорт с актуальным сроком действия, справочные сведения об общем доходе и о зарплате, в частности. Также от граждан России потребуется предоставление формы 2НДФЛ, налоговой декларации или документа, который подтверждает отсутствие налоговых задолженностей.

Стоит подготовить и документы, свидетельствующие о вашей платежеспособности. Это могут быть различные акции, выписки со счетов банков, документы, подтверждающие владение недвижимым имуществом независимо от его регионального местоположения. Ваши шансы на оформление займа станут выше, если сумма обязательного платежа по нему не превысит 30 % от дохода за месяц.

Конечно же, такая сделка будет оформлена под залог приобретаемого объекта. Это стандартное условие и для России тоже. В обычной практике сумма такого кредита не превышает 50% от цены жилья, выносимой специальным оценщиком. При определении срока действия кредита, а это разбег от одного до трех десятков лет, берется во внимание возраст кредитуемого.

Если вы не являетесь резидентом этой страны, то вам потребуется внести в качестве первоначального взноса половину суммы. Для обладателей испанского гражданства она не превысит 20%. Среднестатистическая ставка ипотечного кредита варьируется в пределах до 5,5% годовых. Обычно платежи по займу вносятся каждый месяц. Предусмотрена и возможность досрочного погашения.

Выше мы пошагово изложили процесс приобретения недвижимости как при наличии всей суммы для оплаты стоимости жилища, так и в случае ипотечного кредитования. Единственный момент, который мы не осветили – это особенности покупки недвижимых объектов в зависимости от их типов, а именно тонкости приобретения:

  • земли;
  • жилья, которое находится на стадии стройки;
  • нюансы ведения строительства.

Приобретение земли

Этот процесс практически аналогичен покупке недвижимости. Но есть и свои особенные моменты. В первую очередь, перед покупкой земельного участка стоит изучить документы об его использовании. Поскольку в Испании крайне важен вопрос предназначения земли, который регулируется государством. Что это значит? В этой стране есть земли, которые имеют строго оговоренное назначение, например, сельскохозяйственное. Такие земли, а также имеющие археологическое или историческое значение занимать постройками ни под каким предлогам нельзя.

По законодательству прибрежная и пляжная зоны являются народным достоянием, поэтому вести строительство ближе ста метров от линии моря также запрещено. Остальная земля почти вся пребывает во владении частных лиц. Ее участки свободно обращаются и беспрепятственно используются для возведения зданий. Если в текущем году вы не планируете начинать строительные работы на вновь приобретенной земле, тогда нужно будет оплатить предусмотренный налог и нотариальные затраты. В дальнейшем, при закладывании строительства, необходимо учитывать ограничения для этой местности.

Недвижимость, в процессе строительства

5596-62Преимущество приобретения еще недостроенного жилья состоит в том, что вам достается возможность непосредственного соучастия в стройке, конечно, в разумных пределах. Вы сможете вносить небольшие коррективы относительно будущего жилища и высказывать свои пожелания, что исключено в случае с готовым объектом.

Также можно обратиться к помощи ипотечного кредитования, причем платежи по нему начнутся только после завершения строительных работ, что является дополнительной гарантией для покупающей стороны. Резервирование наступает с момента заключения предварительного контракта, где описывается объект, его цена и дата сделки. От нее вам в среднем предоставят шестьдесят дней для перевода денежных средств на счет в местном банке, подготовки необходимого пакета документов для оформления ипотеки. Однако в частных случаях и в зависимости от договоренности с застройщиками этот период может быть изменен.

Одновременно происходят проверка объекта договора на наличие задолженностей и подготовка нотариальной конторой основного договора купли-продажи. При составлении предварительного контракта сразу необходимо внести оговоренную с застройщиком сумму, а также определить схему, по которой будет происходить дальнейшее погашение. Остаток суммы вносится непосредственно у нотариуса при составлении контракта. Здесь же оплачиваются затраты по оформлению, налоговые взносы. В случае с оформлением жилья в кредит, его сумма также выплачивается у нотариуса.

Для иностранцев активно применяется практика задатков. Так, его размер для нерезидента в основном составляет 10% от запрашиваемой стоимости жилья. Если процесс оформления покупки прекращается по вине покупателя, задаток ему не возвращается. При выступлении продавца в качестве инициатора расторжения договоренности им возвращается залоговая сумма в удвоенном размере. Таким образом, залог является подтверждением твердых намерений обеих сторон довести сделку до логического завершения.

Как строить

Рационально закладывать собственное строительство только при желании получить жилище в соответствие с дизайнерским проектом. Средний показатель стоимости одного квадрата вновь построенного жилья составляет 750 евро, но это очень условная сумма, поскольку она будет зависеть от многих факторов: от сложности проекта, от особенностей местности, где планируется возведение здания, от стоимости используемых материалов и услуг подрядчиков. Это далеко не все моменты, которые оказывают воздействие на цену готового квадратного метра. Длительность полного цикла строительства также может сильно варьироваться, но в основном не превышает полутора лет.

Земля, на которой вы планируете затеять стройку, должна сопровождаться разрешением на подобные мероприятия. В ином случае, следует обратиться в городскую управу, для его получения. Если эта земля не является ценной в рамках археологии и истории, и не предназначена для использования в аграрных мероприятиях, тогда с одобрением городских властей не возникнет проволочек. В любом случае, находитесь в постоянном диалоге со своим юристом.

Также обязательны к соблюдению и нормы, касающиеся непосредственно возведения здания: высотные ограничения, коэффициент допустимой застройки, разрешение на бассейн. Земли здесь продаются и с подрядами, и без них. Утверждение проекта, которое, кстати, тоже обязательное, может затянуться на несколько месяцев, поскольку происходит его рассмотрение местными советами градостроителей и архитекторов. Прием готового здания осуществит мэрия.

Изложенное выше послужит полезной инструкцией по применению для тех, кто желает стать обладателем недвижимого имущества в пределах Испании, но не знает с чего именно начать и как действовать дальше.

Нет коментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Меню